【本质】认购书满足定条件可认定为商品房买卖合同

2024年06月20日

　　最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条商品房的认购订购预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　预约合同是约定将订立一定合同的合同，基于预约合同而订立的合同称为本约合同。因预约合同和本约合同，在合同目的履行义和违约责任等方面有着明显不同，因此区分商品房买卖纠纷所涉合同是预约合同还是本约合同非常重要。

　　区分商品房认购书订购书属于预约或者本约，可以从以下三个方面进行判断

　　1认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容

　　商品房销售管理办法第16条第2款规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容一当事人名称或者姓名和住所；二商品房基本状况；三商品房的销售方式；四商品房价款的确定方式及总价款付款方式付款时间；五交付使用条件及日期；六装饰设备标准承诺；七供水供电供热燃气通讯道路绿化等配套基础设施和公设施的交付承诺和有关权益责任；八公配套建筑的权归属；九面积差异的处理方式时；十办理权登记有关事宜；十一解决争议的方法；十二违约责任；十三双方约定的其他事项。

　　商品房预约合同是否应当具备全部上述13项条款，或者应当具备其的哪些条款才能构成本约合同，司法实践当没有统一的标准。房律师认为，如果具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的认购书，在性质上不是预约而是本约或者名为预约实为本约。预约与本约的本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或者不确定，而本约不存在这些情况。因此，只要合同条款齐备明确，不存在法律和事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定其为本约。

　　如果商品房预约合同只具备上述13项条款的部分条款，则要继续分析。依照合同法及司法解释，除法律另有规定或者当事人另有约定外，能够确定当事人名称或者姓名标的和数量的，一般应当认定合同有效。就商品房买卖而言，商品房买卖合同成立所必需的内容包括明确的合同主体；明确的标的特定商品房；房价及就上述内容达成合意。因此，预约合同只要具备上述商品房买卖合同主要内容的，仍可能被认定为本约。

　　2是否收取购房款

　　最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定的购房款是部分房款还是全部房款。房律师认为，根据商品房买卖司法解释，已经按照约定收受房款的规定，强调的是按照约定收受房款。因此只要出卖人已经按照合同约定包括金额和时间，收取了相应的购房款，无论该款为部分购房款还是全款，亦不能所收取购房款占总购房款的比例如何，均属于商品房买卖司法解释第5条规定的购房款。

　　值得一提的是，实践当以认购书意向书等为名的预约合同的约定，所收取的款项往往注明为意向金认购款或者定金等，如当事人对合同性质发生争议时，款项的最终性质不应囿于合同的表述，而应当通过合同的其他具体约定以及当事人的履约行为等对合同性质做出认定。此时，出卖人所收取的所有款项，无论合同明确的称谓如何，都应先推定视为购房款。

　　3当事人合意

　　预约的功能之一是推延本约法律效力的发生，如果当事人已经实行履行了本约的全部或者部分主给付义，由此表明当事人并无推延本约效力发生的意思，那么该合同就不应被认定为预约。相反的，预付即使具备了本约所需要的全部条款，完备程度乎本约，但当事人明确约定将另行订立本约的内容，仍应当认定为预约。

　　典型案例北海诚房地开发有限公司与陈尔聪商品房销售合同纠纷案

　　审理法广西壮族自治区高级人民法

　　案号2015桂民一终字第10号

　　北海市级人民法2014北民一初字第15号民事判决认为诚公司与陈尔聪签订三份商品房买卖意购协议书和补充协议，双方预约买卖石化大厦一楼0103010401050106四间商铺和大厦第四层第五层；合同对房屋买卖的标的物价格付款方式和付款时间违约责任作了具体约定，但双方在意购协议和补充协议对房屋的交付使用条件，供水电燃气通讯道路绿化等基础配套设施的交付和权益，公建筑的权归属和权变更登记未作约定，所以诚公司和陈尔聪签订的商品房买卖意购协议书和补充协议不是本约合同，而是预约合同。

　　二审法广西壮族自治区高级人民法判决认为，双方当事人签订的协议名称虽然为意购协议书，但三份商品房买卖意购协议书和补充协议已经具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如当事人名称姓名，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款付款方式付款时间，交付使用条件及日期，解决争议的方法，违约责任等。且出卖人诚公司已经按照约定收受陈尔聪购房款854万元，占总购房款1413.2万元的大部分，诚公司也于2011年7月26日将涉案商品房交给陈尔聪使用，陈尔聪对该房屋进行装修，用作婚纱摄影楼对外经营。因此，商品房买卖意购协议书和补充协议应当认定为商品房买卖合同，一审判决认为商品房买卖意购协议书和补充协议为商品房预约合同有误，本予以纠正。

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